Vermögensbildung mit Immobilien

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Veröffentlicht am 08.1.2016 von

Viele Menschen fragen sich wahrscheinlich, wie das mit der Vermögensbildung von Immobilien vonstattengeht. Der Ausgangspunkt hierfür ist zuerst einmal der Erwerb einer Immobilie. Die Kosten beinhalten sowohl das Gebäude, das Baugrundstück und den Architekten beziehungsweise Planer. Bei bereits vorhandenen Immobilien ist das Entscheidende der Kaufpreis. Zuzügliche Kosten (in beiden Fällen) sind die Maklercourtage wie auch die Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls auch noch die Finanzierung. Bei älteren Gebäuden kommen meist auch noch beachtliche Instandsetzungskosten hinzu, um das Haus bewohnbar zu machen und nach individuellen Vorstellungen zu gestalten.

Wie ist das mit dem Wertzuwachs bei selbst genutzten Immobilien?

Wird die erworbene Immobilie vom Erwerber selbst genutzt, entsteht die Bildung des Vermögens hauptsächlich im Wertzuwachs über die Jahre. Dieser kann, je nach Objekt und Wohnlage beträchtlich sein. Allerdings die Wertsteigerung auch noch von anderen Faktoren abhängig. Diese sind zum Beispiel davon abhängig, wie gefragt der konkrete Standort ist, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet und welche konkreten Nutzungsmöglichkeiten bestehen. Ganz simpel gesagt besteht der Vermögenszuwachs bei Eigennutzung der Immobilie aus dem aktuellen Markpreis, abzüglich der Erwerbskosten wie auch der Reparatur- und Instandsetzungskosten. Der Marktpreis einer eigengenutzten Immobilie setzt sich meistens aus einem Vergleich mit kürzlich verkauften beziehungsweise zum Verkauf anstehenden Immobilien (Vergleichswertverfahren) zusammen.

Informationen zu aktuellen Marktpreisen

Informationen über die aktuellen Markpreise von Immobilien finden Interessierte beispielsweise in einschlägigen Tageszeitungen, Immobilienannoncen wie auch in örtlichen und überregionalen Immobilienbörsen im Netz, über welche Immobilien angeboten beziehungsweise gekauft werden. Es ist auch möglich sich an den regionalen Gutachterausschuss zu wenden, welcher eine Sammlung von Kaufpreisen führt. Hier kann man erfragen, zu welchem Kaufpreis sich entsprechende Immobilien momentan verkaufen.

Vermietete Immobilien und ihr Wertzuwachs

Auch bei vermieteten Immobilien setzt sich die Wertschöpfung aus dem aktuellen Marktpreis (potenzieller Verkaufspreis), zusätzlich durch die momentanen Mieterträge wie auch andererseits abzüglich der Anschaffungskosten und aufgewendeten Kosten für die Hausverwaltung und Instandsetzungen. Die Wertermittlung dieser Immobilien erfolgt meist über ein Ertragswertverfahren. Anders ausgedrückt, bei diesem Verfahren wird die Immobilie von einem potenziellen Investor begutachtet und festgestellt wieviel er mit dieser Immobilie in einem gewissen Zeitrahmen, durch die zu vereinnahmenden Mieten abgerechnet der aufzuwendenden Kosten einnehmen kann und wie hoch der Wert der Immobilie bei Verkauf dann noch sein könnte. Das Resultat daraus ist der Ertragswert. Gemäß der Berechnungsmethode für den Ertragswert führen die aktuell niedrigen Zinsen dazu, dass bereits vermietete Immobilien oft einen höheren Ertragswert aufzeigen, als in Zeiten, als die Zinsen noch höher waren. Dies bedeutet, dass Immobilieninvestitionen (im Vergleich zum Sparbuch) unter gewissen Voraussetzungen momentan die aussichtsreichere Geldanlage darstellen.

Mögliche Risiken

Bezüglich der Wertsteigerung sollte beachtet werden, dass Immobilienpreise auch ab und zu gewissen Schwankungen unterliegen. Von daher sollte man sich bereits vor dem Kauf einer Immobilie über die künftige Wertentwicklung informieren. Dieses trifft sowohl für die Eigennutzung der Immobilie zu als auch für das Vermieten dieser. Ist der Erwerbspreis zu hoch, besteht die Gefahr, dass die Immobilienpreise in Zukunft wieder sinken beispielsweise, wenn die Nachfrage an Häusern und Grundstücken nicht mehr so groß ist.

Steuerliche Faktoren

Gesamt betrachtet kommen zu den Wertschöpfungsmöglichkeiten auch noch steuerliche Vorteile dazu, welche Hausbesitzer beanspruchen können, um dadurch die Steuer ihres Einkommens zu mindern. Bei Eigennutzung der Immobilien fallen die steuerlichen Vorteile im Vergleich zu vermieteten Immobilien deutlich geringer aus. So lassen sich beispielsweise bei Eigennutzung Tapezierarbeiten (Anstrich), eine neue Heizung oder neue Fliesen wie auch Gebäudeschäden innerhalb gewisser Grenzen bei der Einkommenssteuerberechnung abzüglich berechnet werden, jedoch nur, wenn diese Arbeiten durch einen Handwerksbetrieb ausgeführt wurden. Ist die Immobilie vermietet, sind die steuerlichen Vorteile durchaus vielfältiger. Hier kann der Vermieter beinahe sämtliche Kosten, welche er für die Immobilie aufbringt und die für Vermietung notwendig sind absetzen. Zudem kann er die Immobilie in einem bestimmten Zeitrahmen abschreiben und die alljährliche Abschreibung zu den Mieteinnahmen gegenrechnen. Sogar die Finanzierungskosten (laufende Zinszahlungen) für die zum Erwerb aufgenommenen Kredite werden hierbei steuerlich berücksichtigt. Alles in allem besteht so die Möglichkeit dass ein steuerlicher Verlust aus der Immobilienvermietung, welcher mit anderen Einnahmen des Vermieters verrechnet werden kann, sodass die Gesamtsteuerlast sinkt.